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土地承租人於承租土地上自費興建房屋,由土地出租人以土地使用權取得房屋,應按買賣契稅稅率申報納稅

張貼者:2018年9月19日 下午6:45中華民國記帳士公會全國聯合會
財政部今(19)日發布解釋令,土地承租人於承租土地上自費興建房屋,以土地承租人為建造執照原始起造人取得使用執照,非屬契稅課稅範圍。惟以土地出租人為建造執照原始起造人取得使用執照,或依約於土地租賃期間屆滿後移轉房屋予土地出租人,其經濟實質係土地出租人以土地使用權取得房屋,依民法第398條「當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者,準用關於買賣之規定。」應按買賣契稅稅率申報納稅。同時,廢止該部86年12月27日台財稅第861932893號函。
       財政部表示,依契稅條例第2條規定,不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者,均應申報繳納契稅。土地承租人於承租土地上自費興建房屋,以自己為起造人取得使用執照,非上開契稅規定之課稅範圍;土地出租人之土地租賃行為,無涉房屋買賣,亦非上開契稅規定之課稅範圍。惟倘土地出租人與承租人簽訂土地租賃契約,雙方約定由承租人於承租土地上自費興建房屋,以出租人為建造執照之原始起造人並取得使用執照,該租賃契約已非單純出租人提供土地使用權,而係另外約定以租賃期間土地使用權與承租人自費興建之房屋交換,形成土地租賃關係、土地使用權與房屋互易關係之混合契約(無名契約)。
       基於私法自治原則及契約自由原則,混合契約當事人形成多個法律關係,宜予尊重,惟其法律關係倘構成契稅課稅要件(即土地使用權與房屋互易),以土地出租人為建造執照原始起造人取得使用執照,即涉及契稅條例第12條第2項應由使用執照所載起造人申報納稅之情形,依前揭民法第398條規定,應按買賣契稅稅率申報納稅;此外,約定租期屆滿後移轉房屋予出租人之情形,同屬以土地使用權與房屋交換,亦應按買賣契稅稅率申報納稅。該部表示,類似上述混合契約之案況,前經行政法院判決確定有案(參照最高行政法院93年判字第971號判決、96年裁字第1481號裁定),爰今(9/19)核釋上開情形,應按買賣契稅稅率申報納稅。
       財政部說明,該部86年12月27日台財稅第861932893號函,係基於當時商港法法令之限制,因此核釋航商向高雄港務局承租土地,由航商出資於該土地上興建房屋,並以該局名義為房屋起造人及所有權人,非屬契稅條例第2條課稅範圍;100年12月28日修正後商港法,港務局已不存在,爰廢止本部86年函。
       財政部進一步說明,該部96年3月16日台財稅字第09604517910號令土地承租人租地自費建屋,房屋登記為土地出租人所有,出租人之租賃所得以營建總成本為租金收入之計算基礎,該房屋為出租土地之對價;惟依經濟實質係土地出租人以土地使用權取得房屋,應依契稅條例第2條及第12條規定,按買賣契稅稅率申報納稅,請納稅義務人依規定辦理申報。

新聞稿聯絡人:江科長雅玲
聯絡電話:(02)23228259
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